来永杰
【摘 要】本文通过对不动产交易中的直接出售和股权转让，出租和股权转让等不同方式的分析，比较不同方式的税收差异，通过对不动产的出售，出租，股权转让等不同方式产生的税费进行比较，认为股权转让方式产生的税费负担比较小。在实际工作中，对于股权转让存在许多问题，并对此提出了建议和思考。
【关键词】股权转让；不动产交易；纳税筹划；征管
近年来，随着经济市场的不断发展，企业之间不动产的转让，租赁行为日益增多，企业股权转让交易行为也日渐增多。由于股权转让具有偶发性、隐蔽性，转让价格且带有主观性，这给当前企业纳税筹划存在较大的空间，对当期税收环境产生许多问题，也给税收征管带来较大的挑战。
一、股权转让中常见的纳税筹划
（一）出售和股权转让两种方式的税收负担差异
近年来，随着经济的快速发展，企业之间股权转让，不动产的转让行为日渐增多，形式日益复杂，同时也存在较大的税收差异。而实现不动产转让的主要途径主要有两个：一是直接出售不动产，这种销售属于简单的不动产交易，直接出售操作简便，债权债务清晰。二是公司股东将股权全部转让给其他主体，实现公司所拥有的不动产的转让，此操作过程比较复杂，后续债权债务，人员安置问题也比较多。
1.两种转让方式产生的税费种类不同
根据我国现行税收法律法规的有关规定，企业不动产销售业务涉及的税费有增值税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税、契税。对于企业以不动产投资入股以及股权转让，不征收增值税和暂免征收土地增值税，因此股权转让时涉及的税费仅有所得税和印花税。
2.两种转让方式产生的税费负担不同
由于缴纳的税费种类不同，两种转让方式产生的税费负担自然也有所不同。下面通过一个例子来简要说明：某有限责任公司拟全部转让名下不动产，房产土地成本为400万元，转让价格为1000万元。不考虑生产经营产生的未分配利润、盈余公积等因素，股东均为个人（土地增值税按5%核定征收）。
两种转让方式缴纳税费情况列表如下（单位：万元）保留一位小数：
从上述例子可以看出，两种转让方式产生的税费相差较大，这是企业把不动产交易披上“股权转让”外壳的客观因素，通过股权转让操作可以减少大量税款。税款可以大量减少，但是企业的债权债务一并转让，随即产生新的问题，该企业是否良好的信用，是否诚实合规的经营体系，真实的往来账务，后续人员安置等诸多问。实际中，纳税与双方纳税预期的心理落差，助长了隐瞒转让真实价格和真实交易情况。
（二）出租与股权转让两种方式的税负差异
随着经济发展，中小企业日益增多，租赁市场日益火爆，企业把闲置的部分或全部房产出租给其他企业使用，获取收益。租金收入的税负负担重，如果长期租赁，出租方变相采取股权转让方式转让给承租方，两家企业共同投资合营。企业不动产出租业务涉及的税费有增值税及附加，企业所得税，印花税，房产税等。相比较自用房产税的一般低于出租房產的税负，自用房产税按照取得时的原值计算，持有比较长时间房产一般原值较低，租金一般是按现时价格，税率12%，税负偏重。
举个简单的例子：某有限公司拟将名下所有不动产出租，每年租金收入200万。房产土地成本为400万元，转让价格为1000万元。不考虑生产经营产生的未分配利润、盈余公积等因素，股东均为个人。
出租方式和股权转让方式缴纳税费情况列表如下（单位：万元）保留一位小数：
从上述例子可以看出，房产长期出租和股权转让产生的税费相差较大，这是企业把不动产出租交易披上“股权转让”外壳的客观因素，通过股权转让，双方投资合营操作可以减少大量税款，是企业财务人员常用的避税手段。但是在运用中，资金往来问题，财产问题，人员安置，双方信用问题，一系列问题在实际工作是要重点考虑的。
二、股权转让中存在的问题
（一）股权转让成交价格的真实性和隐蔽性
股权转让关系到企业切实利益，部分纳税人为了少缴纳或逃避缴纳的目的股权转让税务筹划，一般会签订一份平价转让或低于实际转让的虚假合同，而从企业账面上也只能反映新公司的股东发生了变化，无法反映股权转让的真实情况和真实金额。即使转让企业提供了不真实的合同，税务部门也很难判断。《征管法》虽明确了对于计税价格明显偏低时，可核定计税价格，但实际工作中，税务机关缺乏有效的核定价格手段，委托中介机构评估核定。而中介评估机构和企业串通，虚低评估价格，达到少缴税款的目的，当期的税收缴纳的诚信问题值得考虑和深思。
（二）调查取证难度大，各部门信息不共享
在实际工作中，税务机关工作人员一般对股权转让资料的审查，如中介评估报告，转让协议书，企业财务报表，忽视了股权转让实际情况，是否真实交易金额转让，是否在账务上的列支正确，相关损失是否真实可靠，由于调查取证难度较大，一般不作为重点审查。例如：某企业在2018年1月份办理股权变更事项时，发现2016年12月份财务报表中的未分配利润有一百多万，到2017年12月减少到十万左右，净资产减少了将近上百万，在2017年度中没有股利分红股权转让税务筹划，未交个人所得税。原因在于有上百的应收账款、存货、固定资产的损失列支，但是该企业又未进行损失的专项申报，所以该项损失不得确认，在股权转让中应当作为企业净资产的增加缴纳个人所得税。
此外，工商部门办理股权变更登记手续时，对转让合同真实性并不审查，只根据税务部门的联系单，各部门信息交换不健全、不共享导致纳税人有纳税筹划的空间。
（三）多次转让股权转让的隐蔽性
股权多次转让，可以要缴纳个人所得税的，转变成免缴。举个例子：A将股权转让给外甥媳妇B。该企业有房产土地，近几年净资产增加有上百万，直接转让要缴个税近20万，通过A转让给配偶C，C转让给姐姐D，D转让给儿子E，E再转让给配偶B，完成免缴个税流程。此过程手续比较麻烦，但是能免20万个税也是值得的。
对于多次股权转让成本确认一般不具有连续性，在现行金三系统中无法查询前一次交易记录，如果多次交易时间间断较长，税管员没有股权台账登记或者更换税管员，无记录查询前一次交易情况，对于纳税人就有纳税筹划的空间。
举个例子：A企业注册资本200万，企业股东B占60%，企业股东C占40%，且都已经足额出资，2014年1月，股东B将全部60%股份以80万元转给股东D（这个时候A企业2013年12月底资产表显示企业亏损80万，净资产为120万元），B净资产份额为72万元。2016年8月，股东D又将60%股份以120万元转给E（这个时候A企业弥补了亏损，净资产为200万元），这个时候如果因为管理员调整或因为无台账查询，系统中无相关股权转让成本记录，管理员一般会确认该转让价格为120万元，因为所对应的股权出资比例也为120万元，往往就只收取印花税，实际D应缴纳转让财产增值部分个人所得税=（00）*20%=96000元。
（四）税收政策不健全，给转让者提供了避税港
我国现有的关于股权转让的税收政策尚不健全，税务机关执法难度较大，转让者也有较大的纳税筹划空间。如税务机关对申报计税依据明显偏低的，可参照个人股东享有的股权比例所对应的净资产份额核定。为了筹划这一政策，纳税人可采取先分配后转让的策略，达到合理避税的目的。企业股东有法人，也有自然人，而个人所得税和企业所得税的税负有所差异，自然比较多地采用自然人投资形式进行投资，从而达到减少税收的目的。
三、加强对股权转让征管的建议
（一）加强股权转让交易的真实性
加强对股权转让交易的审核。重點审核：1.审核双方的股权转让协议，章程修正案，会议纪要。2.审核双方转让时点和上一年度的财务报表，分析上一年度到转让时点利润变化和净资产变化的具体情况。3.审核双方身份证复印件（自然人为身份证复印件，法人为营业执照复印件）。同时引入股权转让诚信机制。对其申报价格明显偏低，交易不真实等各类情况进行记录并评定其信用等级，在其日后的日常管理工作中，根据信用等级对纳税人采取差别化的管理措施。
（二）加强信息共享，部门共享协作
拓宽和理顺信息交换渠道，加强各部门的信息沟通，及时掌握股权转让的情况，第一时间介入管理，掌握工作主动性。其次做好日常工作，认真核实企业的生产经营状况、登记变更情况、不动产出售、出租情况，注册资金变化情况等。最后利用有效信息，核实股权转让的原因、价格、过程、目的等，确保真实可靠。
（三）加强对股权转让的全过程监督
金三系统虽然有不到位之处，税收管理员可以加强台账工作，在股权转让核查报告中注明转让后股东持股比例和持股成本。分析投资目的，投资双方真实关系，真实交易情况。加强对整体转让的审查，核实被转让方的债权、债务、人员安排情况。以减少税收为目的，违规股权转让，没有把债权、债务，人员安排到新的企业，不得享受优惠政策，应当按照直接出售办法，征收各项税费。
（四）加强股权转让的法制化，提高业务能力
同一项经济行为，只要采取不同的股权转让方式，缴纳的税费就不一致，显现了税负的不公平性，这给企业带来了较大的纳税筹划空间，却给当前的税收征管带来问题，针对当前的税收法律政策上的不足，建议应尽快制定一套关于股权转让的政策，对股权转让行为予以规范，进一步加强税务税收征管。同时，要认真学习股权转让的相关税收政策，掌握股权转让税收问题的处理方法，提高自身的业务水平，不断提高纳税人的依法纳税意识。
（五）实施有效的税务辅导和税务检查
随着近几年的股权转让交易增多，不动产交易案件的查处也在增多，其涉税金额也不断增大，要引起高度重视，交易项目存在诸多问题。针对大多数纳税人股权转让的税收政策不了解和不熟悉，税务部门应当加强政策的宣传和辅导，切实提高财务人员的专业技能，提高企业的依法纳税意识。同时建议实施有效的专项股权转让纳税评估和税务稽查，将此项工作提上日常议程，显得尤为重要。对检查发现的涉税金额较大，情节严重的，要加大打击力度，增强税法的威慑力。
规范企业的股权转让流程，按照真实的交易完成资产转让，体现真实、公平的纳税环境，积极构建和谐社会，让每一企业的发展走上正轨，促进经济又好又快发展。
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