土增税筹划(营改增后销售不动产交什么税)

土增税的五种纳税筹划技巧土地增值税是对房地产企业收益影响很大的一个税种也是国家对房地产行业进行宏观调控的重要手段之一房地产企业可以利用自身土地增值税的特点和一些优惠政策在遵守现行税收法规的前提下通过对房地产开发企业筹资开发和收益分配等活动的调整寻求企业收益和税收负担的最佳配比从而实现税后收益最大化本文探讨了土地增值税的几个筹划技巧一收入分散筹划法房地产开发企业销售房产主要的税收负担是土地增值税和营业税土地增值税的征收实行超率累进税率即房地产的增值率越高所适用的税率也越高因此如果可以分解房地产销售价格就可以降低房地产的增值率从而降低企业的税收负担运用收入分散法进行土地增值税筹划的关键在于如何使收入分散合理化常用的方法是将可以分开单独处理的部分如房屋里的设施从整个房地产中分离当住房初步完工但还没有安装设备及进行装潢装饰时便可以和购买者签订房地产转移合同装修装饰工程合同施工工程承包合同股权转让合同协议书租赁合同范文购房合同协议书之后再与购买者签订设备安装及装潢装饰合同这样企业可以只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税而第二份合同上注明的金额仅属于营业税征税范围不必再计征土地增值税二费用转移筹划法房地产开发企业发生的期间费用除利息支出外都不按实际发生数扣除而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除按照规定属于公司总部发生的期间费用如管理人员工资福利费办公费差旅费业务招待费等不能作为扣除项目其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响但若采用适当人员分配方法和其他合理

组织管理方法使这些费用能够作为开发成本列支则可增加扣除项目数额从而减少应缴纳的土地增值税企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体房地产项目中去例如总部某处室领导兼任某房地产项目的负责人在不影响总部工作的同时参加该项目的管理那么这位负责人的有关费用可以分摊一部分到房地产成本中去期间费用减少并不影响房地产开发费用的扣除而房地产开发成本增加则可以增加土地增值税允许扣除项目金额从而达到节税目的三费用分摊筹划法我国土地增值税采用四级超率累进税率计征纳税人的土地增值额占扣除项目金额比重不同其适用的税率就不同在收入不变的情况下开发成本作为房地产企业土地增值税扣除项目金额的重要组成部分其金额越高应纳税额越小反之应纳税额越大因此纳税人应尽可能扩大费用列支比例以节约税款但要注意的是列支比例并不是越大越好在必要时适当减少费用开支效果可能更好这种方法主要针对房地产开发业务较多的企业因这类企业同时进行几处房地产的开发业务不同地区的开发成本比例可能因物价或其他原因相差较大从而导致不同地区的项目土地增值率高低不同这种不均衡状态实际上会加重企业的税收负担因此房地产开发企业在计算土地增值税时可将所有开发项目综合起来考虑通过综合计算增值率来降低整体增值率进而达到降低整体税率的目的房地产开发企业也可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊将获得的增值额进行最大限度的平均这样就不会出现某段时间增值率过高的现象从而土增税筹划

节省部分税款的缴纳四利息支出筹划法房地产企业在进行房地产开发业务过程中一般都会因借款产生大量利息费用计算土地增值税时利息费用的不同扣除方法也会对应纳税所得额产生很大影响房地产企业的利息费用在计算土地增值税时有两种扣除率即5或10假设房地产开发项目取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本合计为a为该项目借款发生的利息支出为b若该企业能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能够提供金融机构贷款证明工作证明离职证明收入证明单位工作证明离职证明范本时允许扣除的开发费用为5×a＋b否则允许扣除的开发费用为10×a令两者相等就可以得出b＝5×a企业在对房地产开发项目进行预算时如预计该项目在开发过程中主要依靠借款筹资借款的利息超过开发成本和土地价款合计的5时应对利息支出进行详细记录廉洁谈话记录内容离职面谈记录怎么写安全生产每月会议记录幼儿园膳食委员会会议记录内容安全例会会议记录以便在转让房地产时计算分摊利息支出此外应注意要取得银行贷款利息结算清单等贷款的证明资料以使利息支出能够作为单独扣除项目相反预计开发过程中借款不多利息费用率较低预计不会超过土地价款和开发成本合计的5时企业可选择不将利息费用作为单独扣除项目据实扣除企业在选择是否将利息支出作为单独扣除项目据实扣除时应根据具体情况从多方面加以考虑如企业开发房地产发生借款利息多少企业是以权益筹资方式为主还是以借款筹资方式为主相关证明文件取得的难易程度企业所在地规定的开发费用扣除的具体比例该比例不是一定的税法规定计算开发费用扣除率的比例由各省自治区直辖市人民政府规定还应明确企业超过贷款期限部分和加罚的利息不允许扣土增税筹划

除企业在安排资金周转时应按规定使用贷款尽量避免贷款逾期和罚息发生例如某房地产开发企业开发一处房地产为取得土地使用权支付1000万元为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊的利息支出为200万元不超过商业银行同期同类贷款利率通过核算可以发现如果不提供金融机构证明不将利息支出据实扣除则该企业能扣除开发费用最高限额为1000＋1200×10＝220万元如果提供金融机构证明将利息费用作为单独项目据实扣除该企业所能扣除开发费用的最高限额为200＋1000＋1200×5＝310万元可见在这种情况下该企业将利息支出作为单独扣除项目据实扣除是更有利的选择五建房方式筹划法按税法规定某些建房行为因未发生房地产权属转移因而不属于土地增值税征税范围不用缴纳土地增值税房地产开发企业可以利用这些规定进行土地增值税的税收筹划一房地产开发企业采用代建房的方式开发项目代建房屋方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发开发完成后向客户收取代建房屋报酬的行为对房地产开发企业而言虽然代建房行为取得了收入但没有发生房地产权属转移其收入属于劳务收入的性质故税法规定代建房行为不属于土地增值税的征收范围采用代建房屋方式不仅可以免缴土地增值税而且还可以减少营业税的负担因为按照我国营业税法的有关规定房地产开发公司代建房屋只需按建筑业3的税率缴纳营业税而如果房地产开发企业自建房屋后出售的不但要缴纳土地增值税

还要按建筑业3的税率和销售不动产5的税率缴纳营业税很明显后者的税负比前者重得多如果房地产企业在开发之初就确定最终用户那么采用代建房方式更有利于实现企业利润最大化这就要求企业在大力开发项目之余应主动发展代建房屋的客户代建房屋还可以按照客户的要求设计和建造对客户的需求满足率高在某种程度上可以提高企业的竞争力更有利于企业的发展壮大代建房的资金投入一般是由客户根据工程进度支付的因此在开发过程中房地产企业的资金压力也相对较小二房地产开发企业以合作建房方式开发项目我国税法规定对于一方出土地一方出资金双方合作建房建成后按比例分房自用的暂免征收土地增值税如房地产开发企业购得一块土地的使用权并准备修建住宅则该企业可预收购房者的购房款作为合作建房的资金这样从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件一般而言一幢住房中土地价款所占比例相对较小这样房地产开发企业分得的房屋就比较少大部分由出资金的用户分得自用在该房地产开发企业出售剩余部分住房前各方都不缴纳土地增值税只有在建成后转让属于自己那部分时才就这部分缴纳土地增值税合作建房与代建房实质上具有一定的相似性都在一定程度上避开了土地增值税征税范围并利用了客户的资金以客户的名义建房总之房地产开发企业在进行房地产项目开发规划时要充分考虑到土地增值税对开发项目利润的影响并根据企业自身特点和开发项目特点选择适合本企业的土地增值税税收筹划方法从而达到降低企业税负使企业价值最大化的目的

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