杭州房产税到底如何施行？实行房地产税会对房产市场有什么影响？房价、房租会如何变化？
今天我就试着用直白的语言向大家阐述这些问题！当然，这只是苏木个人观点。欢迎大家与我一起讨论，百家争鸣！
试点房地产税，杭州或在首批名单
10月15日，《求是》杂志发表了《扎实推动共同富裕》一文。文章指出，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。
图片来源于求是网
在这个关键时间节点，国家再次提出房地2021产税意义重大。在我国，房地产是重要的社会财富承载主体，保持房地产市场平稳健康发展不仅关系到经济发展，更关系到民生问题。
涉及到试点区域选择问题，10月17日财政部财政科学研究所原所长贾康更直接表示，建2021议在深圳、海南、浙江进行房地产税扩大试点。
一石激起千层浪，试点意味着摸着石头过河，意味着政策即将落地，也意味着一旦成功全国铺开。
我毫不意外杭州可能会成为试点城市，杭州近几年对于土地财政有较高依赖，房价更是新一线城市中的“领头羊”。
作为高质量发展建设共同富裕示范区的省会城市，让杭州进行房地产税方面改革，示范效应较大杭州市财税，具备先行条件。
其他城市的房产税怎么征收？
最个人所得税初，房产税叫做“物业税”，几经变迁，如今的房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
房地产税出台的首要目的是为了替代大幅缩水的土地财政，其次才是调节收入差距、调节贫富差距。
所以接棒土地财政，缓解过高土地价格才是施行房地产税的第一要务。
对于擅长精确打击、精准调控的杭州来说，房产税如何界定、如何征收显得格外重要！
参考国外的税收先例，早在1818年，美国伊利诺伊州就开始实行一般财产税制度，对各类动产、不动产实行同一税率征收。
图源中信建投证券研究发展部
目前全美51个州在房地产的保有环节都开征了不动产税。税率按“以需定收”原则确定，各地差异较大，总体分布在1%～3%的区间之内。也就是说，一套400万的房子最低需要缴纳的房产税大概在4万左右。
在国内，上海、重庆2011年就已经开始试点征收房产税。
图源国家税务总局上海市税务局官网
上海按“人个人所得税均面积”算，人均60平方米(含)为起征点起征点。重庆则按“户面积”算，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。分每户100平方米和180平方米两种起征点。
适用税率上海分两档：0.4%和0.6%；重庆分三档：0.5%、1%和1.2%。
从缴税方向倒推，杭州会如何收税？
美国的税收起征点较高，不具有普适性。前期上海、重庆的旧瓶子也无法装进去新酒杭州市财税，因此杭州想要精准调控，恐怕会综合人均面积、指导价格、套数等方向进行制定征收。
图源于拍信创意仅供参考，与文章无关
从价格来看，我认为，杭州会对应的出台二手房指导价。全市十区二手住房在挂牌时，就同步匹配所在小区同类房源近6个月的网签价格情况——其中包括最高成交单价、最低成交单价、最近一套成交单价及各自总价、面积三大类价格数据并整理出合理参考价全城公布。
面积：
从纳税者角度倒推杭州大概率从依照上海按人均建面60平方米区间为起征点。
套数：
从套数界定来看，杭州大概率不会对家庭的第一套住房征收房产税，房屋计税只按照常住人口数量来判断，常住人口多缴税少，常住人口少，缴税多。
税率：
税率会可能遵循上海先例，大概率会在0.4%—0.6%左右，这个税率是从纳税人端倒推得出的，较为合理的缴纳基准。
我们拿杨柳郡二套房产来做案例，根据好找房网站所示，杨柳郡当前二手房成交价格在4万元/㎡—6.5万元/㎡左右，取中间合理值按照5万元/㎡计算，一套138㎡户型，常住人口两人，剔除免征面积120㎡，税率按照0.6%来计算，缴纳税费方式如下：
（138-120）500000.6%=5400元
房地产税出台会产生多大的影响？
在我国部分城市的建设一直遵循着卖地拿钱—拿钱买地—贷款搞基建—然后再卖地的发展思路。
这样的好处是城市的各项基建会如雨后春笋般冒出。但这也有一个弊端，那就是地方政府的债务会不断攀升，地价连年上涨，房价也会跟着一路走高。买了房的你我他被房贷压得喘不过气，大家活的都很累。
新房如若限价就会与次新房拉出起征点价格落差，新房限价如若放开，一路水涨船高之下难免误伤刚需。所以，积极稳妥的实施房地产税，保证财源稳定就十分重要。
我以为从中长期发展角度来看，房地产税对房价的影响不大，但对杭州租房市场有些许影响。
首先让房地产税去替代土地财政会使地价逐渐冷却，地价降低会倒逼房价降低，这样开发商就有利润建设新房，购房者也愿意买单。
且杭州新房价格体系不会因为房地产税的施行产生大幅度变化，只会逐步降温，产生区域分化。即便房地产税当下立即开征，土地财政也不会被迅速替代，新房没有理由大跌。
其次，从二手房市场来看，连续成交阴跌的杭州二手房正在回归到理性价格区间。在贷款端卡死之后，再配合未来二手房指导价执行，确实会让很多买家按住了冲动的手，先停下来观望观望。
可是即便二手房指导价开始执行，杭州二手房价格也只会稳步降低。多数持有两套、三套房产的业主不会因为指导价而舍去红利，紧急抛售。
只有那些老破小、老破大、地段不好的、学区不好的、位置差的、原本就已经很难卖的房子会因为持续持有而成为负资产，购房者会重新审视房子的持有价值，抛售或成唯一选择。
对于那些寄希望于房地产税搞崩房价捡漏上车的人，你大概率会失望的，即便房价真有调整也不会达到你的心理预期。
对于那些手持海量房源打算收租为生的“包租婆”、高杠杆炒房的“投资客”来说，你大概率会恐惧的。房子卖不掉，锁住现金流，再横敲一杠房地产税，一套技能下去你就残血了。
图源贝壳《2021年毕业季租房洞察报告》
杭州处于压力区间，房租收入比不低于30%
房地产税对房价的影响不大，但对租房市场有些许影响。
为什么？
因为对于二套住房及以上的家庭来说，收税之后如何转嫁税收负担，就会成为了首要考虑问题，出租自然会成为了缓解经济负担的重要出口。
或许未来，打工人租房子又要花更多钱了。
如何进行资产配置，当下显得尤为重要
房地产税的试点标志着，想要靠炒作房子来实现财富暴击无异于痴人说梦。
因此，如何进行资产配置，在当下显得尤为重要。
贷款首付比和利率支持首套房购房者 图源财联社
我的建议是：
1.对于仅有一套房的家庭来说，房地产税的影响不会很大。首套房建议大家选购品质新房入手，面积适中就好。
2.建议手持多套房产的人群，评估一下置换成小学区房 大改善房组合。基本学区满足升学需求，大改善房一步到位作为夜晚安睡的住所。
房地产税并非灵丹妙药
房地产市场长期仍取决于供求关系，即在供不应求和货币超发的情况下，税负是可以通过涨价转嫁的。杭州的城市房价并非由中位数收入人群决定，而是由全国高收入人群决定。
同时房地产税也无法解决住宅预售制度、房屋公摊面积问题更无法解决学区房问题以及目前国人投资渠道狭隘现象。它不是灵丹妙药，只是让房子慢慢就回归居住属性的一种政策手段。
全国楼市调控大背景下，杭州下一轮的杭州精准调控已经箭在弦上 。
“双减政策”让我们看到国家的强大执行力，征收房地产税也是不会以任何人的意志为转移的。
杭州试点房地产税不会踌躇不前，那些手握多重房产的富豪们，您可早些规划下自己的退路吧！
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