文 | AI财经社 田晏林
编 | 董雨晴
在公布2020年业绩的次日万科财务报表分析，万科在A股、H股开盘股价双双下跌。截止3月31日下午收盘，万科A股跌幅至4.37%，H股跌幅达5.29%。
此番场景与一年前万科公布2019年财报时如出一辙。一位关注地产股数年的资深投资者告诉AI财经社，一般来说，股价下跌的理由有很多万科财务报表分析，“也许市场并不看好这份财报，不及市场预期，或者是管理层持股比例太少，和中小股东利益不一致。”在其持有万科股票期间，上述人士对于万科的明显感受是“进取心不足”。
不过，从2020年实际数据看，万科拟合计派发分红145.2亿元，同比增加23%。对于万科股票，国金证券分析认为，股息率是许多长线投资者的重要估值参考要素，“此前受疫情影响，万科一度降2019年分红率下调至30%，本年度又重新恢复至35%，可以缓解机构投资者的焦虑。”
在3月31日的业绩推介会上，当有媒体问及最近股价低迷的原因是否与公司实行事业合伙人制度有关时，万科董事会秘书朱旭没有对股价下跌作出回应，只表示：“万科的事业合伙人一直希望把自己的利益跟全体股东的利益更紧密地绑定在一起，未来有进一步持股增加的安排。”
01 从挣快钱到挣“老实钱”
财报显示，2020年万科销售金额达到7041.46亿元，同比增长11.6%；实现营业收入4191.1亿元，归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比分别增长13.9%和6.8%。其中，营收和净利润的增长幅度相对2019年有所放缓。
万科董事会主席郁亮在业绩会上感叹，行业挣钱不容易了，不能再依靠土地红利、金融红利赚钱了。事实上，他认为，这种趋势在过去几年已经十分明显，最近集中出台的“三道红线”、双集中等政策，标志着行业明确进入到管理红利时代。
“向管理要红利”是去年以来郁亮在许多公开场合必谈的观点。结合当前房地产行业“房住不炒”的基调，他认为房企已经不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了。“2007年家电市场已经接近饱和，但是经过这么多年残酷的竞争洗牌，现在活下来的企业，像美的、格力、海尔等最多都凭着好产品、好服务和他们良好的经营管理能力赢得了市场，也给股东创造了非常好的回报。”
郁亮表示，房地产行业和过去不同，机会不再是唾手可得，开发商已经不能再赚大钱、赚快钱，而是要挣慢钱、长钱、老实钱。这样，企业不仅能活下去，还能“活得好、活得久”。
截至报告期末，万科持有货币资金1952.3亿元，净负债率18.1%，货币资金对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为2.4倍。万科三道红线达标两道，其中剔除预收账款资产负债率离70%差0.4%达标。在投资者看来，万科的资金在业内一直是保留最充足的，这也符合其一贯稳健的财务作风。
万科财务负责人韩慧华表示，公司有信心在今年一季度让“三道红线”都达标，降回“绿档”。不过，其过低的净负债率也让投资者对万科未来的投资节奏和成长水平表示怀疑。
对此，郁亮解释称，万科不追求过低净负债率，40%这条线是万科过去相当长时间坚守的。“如果有时候净负债率低一点，那是万科为了等待机会。比如今年土地集中供应问题，对企业的资金实力要求来说有很大弹性。我们18%的净负债率，也可能正是为了等待市场出现此类变化的机会。”
（万科董事局主席郁亮）
02 入股泰禾，好事难办
在业绩会现场，媒体在财报之外，重点关注的另一话题就是万科入股解救泰禾故事的后续。自去年泰禾未能如期实现股份转让协议约定的条件后，双方的合作陷入僵局。
3月2日，有报道，万科和泰禾计划成立的资产管理公司预计将于3月份正式启动。
对此，万科总裁祝九胜回应称，目前正在酝酿的操盘公司不是接盘公司，不承接项目的债权债务关系。据他透露，该操盘公司对于少数条件较好、能达成债权债务谅解、相关各方协同支持的项目，尝试通过盘活项目自身资源，恢复开工和销售。但具体的方案还在探讨过程中。
在业绩会现场，祝九胜坦言，以目前的进度来看，万科入股泰禾还有相当大的难度。“泰禾问题如果能得到妥善解决，对客户、金融机构、项目股东、相关各方都是好事，但同时这也是很难的事。”
早前，万科宣布入股泰禾时，曾提出了严格的前提条件，只有在达成债务重组方案的情况下才达到入股条件。
2020年7月30日，万科和泰禾集团签署《股份转让框架协议》，泰禾集团控股股东泰禾投资拟将其持有的公司19.9%股份转让给万科旗下海南万益，转让价款合计为24.26亿元，支付方式为现金支付，转让价格为每股4.9元。
根据协议，万科为入股泰禾设置了两个先决条件：一是泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，并且债务重组方案能支持目标公司恢复正常经营；二是对泰禾做尽职调查，确保泰禾资产、债务及业务等不存在影响公司可持续经营的重大问题或重大不利变化。
协议规定，若上述条件在2020年9月30日前未获得满足且未获得万科方豁免，则万科有权单方面终止本协议。然而，去年9月29日，泰禾宣布与万科子公司海南万益的股份转让协议约定条件尚未全部满足，而海南万益无意单方面终止上述协议。
在万科管理层看来，给对方帮忙的前提是不给自己添乱。祝九胜表示：“解题的钥匙还是在泰禾自身和其债权人手中。”只有泰禾达成全面的债务重组方案的情况下，万科才考虑真实入股。
03 万科不要赶资本热
2020年以来，多家房企纷纷将物业板块推向资本市场，万科物业何时上市也备受市场关注。2021年年初，万科物业又再次传出了整合业务计划上市的消息。
此前有媒体报道，万物云正计划打包物业和科技业务一同上市，但最终方案还未确定。随后，万科回复称，目前没有收到相关信息。
从财报来看，物业服务是万科旗下仅次于房地产销售的第二大收入来源。2020年万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；年末累计在管面积5.6亿平方米，其中一半来自于万科以外的项目，市场竞争力优势明显，签约及接管面积持续扩大。
郁亮在业绩会上表示，不同业务类型最终都要接受市场检验，万科的多元业务先后都会上市。但在业务上市过程中，会考虑两点：全面和长期。“全面指我们万科今天每个业务，其实相互之间都有协同性。从整体集团业务协同性角度出发，我们从万科集团业务协同性最好、效益最好的角度出发来考虑上市问题，需要全面考虑平台最大化和平台的资金协同，而不是纯粹只考虑单个业务的一个问题。而长期是指我们并不需要赶资本市场热点，把业务养大卖掉这不是作为成功的标记。”
在郁亮看来，短期资本市场热点并不是万科的选择。对于投资来说亦是如此。“我们考虑投资也有两方面，第一是每个业务发展潜力有多大，第二是能力有多高，如果潜力大但没有能力也做不下去。在业务有发展空间的前提下，能力大小成为我们的优先级，没有能力我们是不会做资本投资的。”
在业绩会现场，郁亮还给万科打起了招聘广告。郁亮表示，在万科历史上，差不多每十年，公司就要进入一个新的发展阶段，当战略一旦清晰明确，都会在组织人事上做调整。“我们有的优秀人才被别人挖走了，但我们也有从BAT挖高科技人才过来。”据郁亮透露，万科为此专门成立了行动小组，每两天开一个人事会，保证两天之内必须给回复，确保优秀人才不在等待中降低对万科吸引力。“我们现在求才若渴，请各位媒体朋友、投资界朋友多帮忙、多支持。”
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