财报季将至。
近期多家房企陆续发布2021年业绩预告，中指研究院最新数据显示，截至2月23日，A股有69家房企发布业绩预告或业绩快报，其中亏损28家，占比40.6%，亏损额超过10亿元的有11家。
与此同时，房地产行业的销售情况依旧不太乐观，销售额依旧大幅度下滑。克尔瑞数据显示，2022年1月，29个重点城市新房整体成交1429万平方米，环比下降37%，同比下降46%。中指研究院数据也显示，今年1月份销售额超过百亿的房企为15家，较去年同期减少14家。
对此，中指研究院企业事业部负责人刘水分析指出，当前房地产市场仍处在调整通道，对销售价格和去化周转仍将形成一定压制，房企营业收入难以显著改善。同时，部分房企的流动性问题暂未得到明显缓解，盈利状况难言改善。
4成房企出现亏损
中指研究院统计数据显示，截至2月23日，A股69家房企发布的业绩预告或业绩快报中，预计亏损的28家，占比40.6%。其中，曾经的千亿房企阳光城、华夏幸福、蓝光发展属于亏损规模较大的3家。
具体来看，根据业绩预告，2021年度华夏幸福预计实现归属于上市公司股东的净利润为-331亿元至-391亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-318亿元至-328亿元.在2020年，华夏幸福上述两个指标分别为36.65亿元、32.77亿元。华夏幸福也是目前69家已公布业绩预告房企中，亏损额度最大的一家。
在超过300亿元的亏损中，计提借款利息及罚息有近200亿元。对此，华夏幸福解释称，这是依据原借款协议的相关约定，并叠加利息资本化率下降，导致计入财务费用的利息金额增加，占整体亏损比例较高。
亏损超过百亿元的房企还有蓝光发展，其预计2021年度实现归属于上市公司股东的净利润为-120.37亿元左右，亏损原因主要系经营亏损、减值计提以及资产处置三方面，其中，经营亏损金额约43.94亿元，计提减值损失约69.09亿元，非经常性损益约-7.33亿元。
此外，还有多家房企预计2021年归属于上市公司股东的净利润亏损超10亿元，如阳光城预计-45亿元至-58亿元，中天金融为-25亿元至-40亿元，美好置业为-25亿元至-36亿元，新华联为-29亿元至-37亿元。
需要注意的是，在巨额亏损预告后，多家企业相继收到交易所问询函或关注函，其中计提减值准备的占比较大成为问询重点。
另外，据《每日经济新闻》记者不完全统计，包括阳光城、蓝光发展、华夏幸福、美好置业、中天金融、宋都股份等在内的超10家房企2021年首次出现净利润亏损。
“受新冠疫情仍在持续、房地产行业环境走弱、房地产宏观调控政策及融资环境收紧等因素叠加影响，房企开发在售的房地产项目价格报告期内进一步下跌，存在减值迹象，期内需要计提存货跌价准备。”刘水分析认为，除上述原因外，房企2021年出现大面积亏损还受市场及公司流动性影响，部分房企竣工面积减少，导致房地产业务结算规模下降，营业利润减少；部分中小房企规模小，期内进入结转项目较少，导致收入和利润减少；部分房企开始转型，导致期内支出增加。
刘水续称，自持物业受疫情、宏观经济等因素影响，出租率下滑，叠加减免商户租金等因素房地产上市公司，投资性房地产公允价值下降；部分房企有息负债规模仍然较大，财务费用仍然较高等。
负增长困境仍在
需要注意的是，尽管有4成房企2021年出现亏损，但仍有部分房企罕见实现了扭亏或预增。
如万通发展预计2021年度实现归属于上市公司股东的净利润为1.7亿元至2.3亿元，增幅236%至354%；大悦城预计2021年度实现归属于上市公司股东的净利润为8500万元至1.25亿元。
最令外界意外的是，泰禾集团逆势实现盈利，预计2021年归属于上市公司股东的净利润约为1.01亿元至1.32亿元，上年同期为-49.99亿元。
至于原因，泰禾集团称，报告期内公司房地产项目可确认销售收入与上年同期相比大幅增加；公司对各类费用和固定成本进行严格管控，在节约开支方面有所成效，期间费用大幅下降；部分合作项目盈利，公司确认了相应的投资收益；公司上年同期计提了较多存货减值准备；公司2021年度非经常性损益的金额主要是投资性房地产公允价值变动产生的收益，以及对处于执行阶段的法律诉讼案件计提损失后的净影响。
2月已近尾声，房企2021年成绩单即将正式揭晓。
今年1月份，房地产市场延续了去年下半年以来的降温趋势，成交情况与去年同期也有所差距。克而瑞数据显示，1月份TOP100房企实现销售操盘金额5256亿元，单月业绩规模同比降低39.6%，较2021年月均水平降低43%。
中指研究院发布的数据则显示，今年1月份销售额超过百亿的房企为15家，较去年同期减少14家；超50亿房企22家，较去年同期减少31家。
“行业利率下滑房地产上市公司，未来土拍政策或许会迎来进一步调整，以保障房企合理利润空间，但受市场环境影响，毛利空间改善有限。”刘水表示，长期来看，随着房地产长效机制建立，尤其是房地产金融审慎监管框架下，房地产逐步进入去融化通道，行业利润率更可能保持在较低水平。
克而瑞则认为，近年房地产行业监管不断收紧，企业规模增速自2016年以来持续放缓。结合规模房企2021年销售目标完成情况来看，2022年企业整体业绩预期势必更为谨慎，会有部分企业业绩目标同比持平或降低，预计全年仍会有一定规模的房企面临负增长困境。
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